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中国商业地产的赢利模式 租、售PK
中国商业地产的赢利模式 租、售PK
中国商业地产的赢利模式 租\售pk
今天的中国商业地产投资开发盈利模式具有多样性选择，并且都正在被国内的很多商业地产开发商、专业市场灵活应用：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。此外还有很多变化，或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
最初：造市只为兴贸易 先不论租售
办市场是租好还是售好？十多年以前浙江人对这个问题其实考虑不多。只要有商机，是空白点，就国有资产、集体资产、私人资产凑在一起先造个市场再说吧。新疆商贸城开办的时候，进场商户每户集资4000元，前两年免收摊位费，后十年租金在双方协商统一定价的基础上给予18％优惠，例如，驻乌鲁木齐义乌劳协分会负责人施仲谋，就是这样以义乌市工商局委托人名义从义乌经营户手中筹了630万元作为建市场的经费。
当时这种带有官方或者集体背景的集资方式，在浙江的很多地方非常盛行，许多市场就是这么建起来的。因为并不急着收回投资，只想单纯地兴旺一个地方的商贸，解决一批富余劳动力的出路，再解决掉一些产品的销售问题，这个市场就算完成了使命。
弯路：统一管理出纠纷 市场只能租？
但是让我们一直以来感到困惑的是，回过头来看一些上世纪90年代浙江人在集体办的专业市场时代里，竟然因为不同程度的出售产权，带来了统一管理纠纷，严重阻碍未来发展。
这种例子可以分两种情况，一是因为这些市场创建时多数面临资金不足，所以采取了多个股东集资的方式，往往分成了国有、集体、个人3个层面的势力范围，有时连召齐股东开个会都不容易。另一种情况则是由于市场经营不善，或者经营主体发生变化，将一部分产权卖给了经营户或者投资客，往往就散乱在市场区域内的各个点上，所属人不同，经营者和拥有者不是同一个人，更谈何协调发展。不少经验丰富的市场管理者因此一再告诫：如果诚心办好市场，就千万不能卖产权。
产权复杂给市场管理带来的一个困难是在划行归市方面，即对商户按经营门类各自划类。由于实际的经营者和产权的持有者并不是同一个人，而市场管理者以考虑市场利益为重，却很难协调产权持有者的利益，所以遭到了困难。当市场面临改造时，这种困难就更明显了。以浙江嘉善商城为例，由于1992年开办的时候是以供销社为主的多个部门投资建设的，所以在初建立的时候，嘉善商城的产权就已经分给多方持有。在此后的十几年中，经历了无数次大小的产权转让。所以目前的现状就是，在商城靠北的副食品、洗涤用品区，大概有70%的摊位产权已经不属于嘉善商城，在中部的副食品、日用百货、水果粮油区，大概有10%产权也不属于商城，最南的日用工业品区的产权虽然属于嘉善商城，却并非经营重点。
再到商业地产在浙江兴起的时代，由于专业市场和商业地产有许多共同之处，都是“统一管理，分散经营”，所以许多“先卖铺位，再搞经营”的商业地产手法便被挪移到专业市场运作中。这种被市场经营者称为“房地产模式”的手法可以迅速收回投资，而且由于地方政策等原因，如此运作地产获利的成本大大低于一般地产项目。以浙江的食品市场为例，到了90年代末，全省共有食品市场120 余家，其中极少有产权惟一的市场主办者。
据江苏省苏州车市总经理王卫兵的经验来看，他们在全国各地看到的市场很多，有的房子造好以后 60%都招不满的也有，就是因为有很多市场现在是打着商业地产的名目做房地产，虽然市场做的不好，商户的利益受到了损害，但是市场主办方都赚了钱。“我们在有些地方考察的时候，看到那些空空荡荡的商业街、专业市场，那都是产权不完整，管理无法统一，主办方不负责任留下来的后果。”
现在：卖产权其实有利 签补充协议
江苏无锡五洲国际装饰城董事长舒策城在一次商业地产聚会上提到，其实卖产权是完全有必要的，因为对投资方来说，这不仅可以尽快收回投资，而且可以提高市场的凝聚力，关键在于一些操作细节。“我们也卖产权，但是有条件。首先我们首选卖给经营户，可以给他提供特别的优惠价格，不过如果经营户来买，除了需要提供他的营业执照以外，我们还会调查他每年的销量，我们需要知道他的销售网络有多广，是不是达到我们的门槛。如果来买的是投资客，我们肯定会跟他讲清楚一点，5年的经营权要属于我们，这会写入补充协议。因为该培育的环境应该都在这5年里培育好了，市场在培育初期，统一管理非常重要，比如要跟他们在补充协议里协商好，业态的调整也要市场统一管理，要是这条商铺是卖瓷砖的，你就不能改卖肉。”
目前在国内的商业地产行业里，大部分的新市场都在依靠类似补充协议的说明文件来填补原先的产权买卖漏洞。王卫兵说，“按我们目前的经验，卖商铺的时候除了购房协议以外，必须有经营协议，这两份合同同样具有法律效益，经营协议不允许购房者轻易改变经营业态，必须接受市场的统一管理。而且我们对经营户的审查很严格，如果他目前的经营状况很好，我们给他一定的优惠政策，如果他经营状况不好，我们不会让他进来。我们有一个招商团队，对每个经营户都进行考察。”
补充协议的这类理论来源其实来自于商业地产的灵感。而无锡东方国际轻纺城副董事长黄会伟的意见是：“现在的市场跟以前的市场不一样，以前是出租率越高越好，但现在光讲这一点是不可能的。卖出产权有很大的优点，比如为了保证你市场的兴旺，你必须一开始就引进一些大的企业。我们现在知道就像是Shopping Mall引进主力店那样，他们会选择引进家乐福等等这种综合类的超市来增加自己的人气。所以专业市场里也必须有大的厂家来做领头的房东，一定要有他来保证你的客流量。假如你全都出租出去的话，一旦没有生意，大店会马上撤光，小商户会跟风，剩下来就是一个空壳。但如果他们是把产权买下来，他肯定对这里要重视，起码就会给市场更多的时间。”
在上海我们也发现了在招商中把自己完全当作商业地产来进行运营的专业市场，比如荣获2005上海十大商业地产项目的曹安国际商城，以及总规划占地928亩的上海金山国际贸易城等等。“不得转卖其他种类的商品”与“可以选择返租”是这类市场卖商铺产权时所签的重要条款。
关键字： 房地产营销
VS2005的c#做的asp.net2.0网站,可是租的空间只支持asp.net1.0，我该怎么办？？？
你自己是没办法解决的，asp.net2.0需要.net framework2.0组件，但asp.net1.0空间只安装了.net framework1.0，这是你所在空间运营商才能解决的，除非你是自己的服务器在外托管可以自己去将.net framework2.0组件装上。
买婚纱还是租婚纱 买婚纱租婚纱大PK
买婚纱还是租婚纱呢?下面是买婚纱PK租婚纱的PK结果，一起来看一下吧!
买婚纱PK租婚纱之网友观点PK
租婚纱
网友2： 同样的价格，买的肯定没有租的档次高。租可以租到很好的品牌婚纱，好衣服不管是版型还是面料，穿上身是完全不同的。但几千上万的婚纱，买就不划算，租就很不错，同样的钱，我宁可租件好一点的，也不去买普通的。
买婚纱
网友1：购买的一定是新的，没有人穿过，而租就不好说了。我特别爱干净，我不能容忍别人穿过的衣服穿在我身上，更何况是在人生最重要的时刻了，所以我一定会买婚纱。
网友2：我感觉买婚纱的价钱和租的差不多，而且买婚纱可以根据体型，最合适自己的，而租婚纱，虽然可以改，但是总不那么合身。
买婚纱PK租婚纱之各自优缺点PK
租婚纱的优势
1、方便。一件婚纱穿上几个小时后就不会再穿了，对于这样短暂的一次性的需求，租赁婚纱是最合适不过的了。并且减少了清洗和保存婚纱的麻烦。
2、实惠。传统观念上，很多MM都会选择租婚纱，因为租婚纱比买婚纱便宜。一套好的婚纱动辄数千元，甚至上万元。只穿一次的衣服。话如此高的价格购买，对婚礼预算而言，也是一笔不小的开支。
租婚纱的弊端
1、卫生问题。租赁的婚纱大都是经过多人穿过的，看上去比较旧、也比较脏，尤其是很多婚纱影楼里提供的婚纱。基本上婚纱的清洗是很复杂的，他们没有那么多的精力去洗婚纱，就算是洗也是洗表面，衬裙是从来不洗的。
2、款式陈旧，选择少。潮流更新速度越来越快，租来的婚纱，很可能是去年甚至更早的款式，把旧的潮流穿在身上，这可能让不少潮流达人都觉的难以忍受。并且婚纱高昂的价格、使用范围的限制，也使得出租婚纱的商家不可能储备太多的婚纱以供租凭，选择范围小。
买婚纱的优势
1、合身。每个新娘都希望在婚礼上展现自己最美丽的一面。买一套婚纱无疑是最好办法：款式、花色、尺寸都可以自己决定。这样的婚纱不仅合身，仅还能扬长避短修饰身材，让自己在婚礼上更加光彩夺目。
2、选择自由。买婚纱的可选择款式和价格尺度都很大。新娘们根据自己的喜好和经济条件购买适合自己的婚纱。
买婚纱的弊端
1、利用率低。婚纱对大多数人而言，其实是一种一次性用品。或许有人会说，买一套婚纱可以为将来留做纪念，但是结婚后的生活不可能总是浪漫与激情，更多的可能是平淡生活中，利用率低不说，清洗和保存还是让人头疼的问题。
2、投入较大。相对于租婚纱，购买婚纱的价格会稍微高一些。质地上乘的婚纱最便宜的也要1500左右，而且还要需要安排充分的时间去挑选配饰，比如说皇冠、项链等，需要消耗很大的精力与财力。并且婚纱的款式总在经典与流行间转换着，买来的婚纱很容易过时。
买婚纱PK租婚纱之价格PK
租婚纱的价格
婚纱租赁的价格大约在300元——4000元不等，当然也不乏有更贵的。要说明一点：租赁价格在300元左右的婚纱基本上都是款式旧、做工粗糙的普通婚纱，“一分价钱、一分货”，想租到款式新、做工好的婚纱也同样需要贵的价钱。
买婚纱的价格
以北京为例，市面上婚纱的价格从300元起，大众消费能力集中在500元——3000元。购买婚纱的大多是80后女孩，婚纱价位在几百元到几千元不等，许多准新娘会先到店里试穿，尺寸不符的店里还可以加工修改。
买婚纱还是租婚纱?通过上面买婚纱PK租婚纱的结果，你有自己的选择没有呢?
出租房vs宿舍楼 马来西亚留学住宿大比拼
在马来西亚读书的留学生，可以选择的住宿方式，主要是住校和租房两种，他们之间有什么不同呢？下面就来跟着出国留学网看看出租房vs宿舍楼 马来西亚留学住宿大比拼。
一、校内住宿
学校安排的学生宿舍，大部分都是双人间，仅有少部分是单人间，所以你必须要和不认识的人共用同一间房子。
宿舍内部的配套设施虽然简单，但是还是比较齐全的，基础的床、书桌和衣柜都有，不过如果你想要添置其他物件，就需要慎重考虑了，因为宿舍的空间不大，还要得到舍友的允许。
宿舍的住宿费一个月在700-1000马币之间，包含水电等生活的基础费用，大家不需要再缴纳额外的开支。
不过住宿舍的局限性还是比较大的，一方面就是没有隐私，你做什么都是暴露在同居舍友之下的；另一方面就是申请困难，由于面积的局限，一般的大学的配套宿舍，数量都是比较少的，所以竞争非常激烈。
二、校外租房
一般有远见的学生，会在一开始，就不会和众多学生抢破脑袋去争那些数量很少的宿舍，而选择自己租房。事实上，大多数学生，在住过一段时间的宿舍之后，都会选择搬出来。
在马来西亚一般留学生租房，都会选择多人间的公寓，这样可以邀请几个熟悉的朋友或者同学，一起合租，平摊房租和生活的开支。
这样的公寓，面积一般都比较大的，每一个人都有独立的卧室，大家共同使用客厅、厨房、卫生间，大家可以共同生活，还可以一起做饭，非常温馨。
关键是，租房的价格也不贵，一般2000马币就可以租得到，如果平坦的话，还可以更便宜。
在校外租房子，大家可以享受更自由的时间和更私人的空间，可以在最大程度上享受自己的留学生活，而且出租屋里面，只要取得许可，大家就可以进行改造。
最大的好处是，可以自己做饭，要知道，学校的宿舍是不配备单独的厨房的，只有少部分条件比较好的学生公寓，会有公共厨房，但是环境一般都比较差。
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买电脑VS租电脑哪一种更加划算？
买电脑VS租电脑，买电脑最多使6到7年，而且要保护的很好才能用这么长时间，价钱算下来跟租电脑差不多，甚至有的机型还比租电脑贵，而且电脑坏了让租赁公司修，不用自己掏钱，无论从哪方面看都是租电脑更值。我朋友公司他们使得一家租赁公司就挺好的，价格便宜而且质量很好，叫小租，你可以看看
买婚纱VS租婚纱 哪个更合算
现在常见的无非就是租婚纱、买婚纱、定制婚纱这3种，
1.租婚纱：不打算买婚纱留作纪念的，图便宜、想省事的新娘。
2.买婚纱：喜欢干净的、想拥有美好回忆的、比较追求个性、品位的新娘。
3.定制婚纱：如果希望自己的婚纱更具收藏价值，那么个性定制会更称心。
PS：这个根据个人的预算、想法来决定,不能用划算不划算去想，